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探析廉租房制度目前在我国运行过程中存在的问题与解决对策

发布时间:2017-08-15编辑:毕业论文

  廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是中国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象,需要具备两个基本条件,一是城镇最低收入家庭,二是住房困难,另外,申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。

  摘要:关注民生,努力使全体人民“住有所居”,是我国当前面临的一项重要任务。在目前房价过高的形势下,加强廉租房制度建设,一方面能够为解决城镇居民中低收入困难家庭的住房困难问题提供制度保障,另一方面也能够对拉动经济发展、扩大就业、带动关联行业发展、增加未来市场房屋供应量带来促进作用。各级政府应抓牢国家大力发展保障性住房的机遇,主动进行供给干预,解决瓶颈制约,逐步完善廉租房保障体系,最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为廉租房所覆盖。

  关键词:社会保障;廉租房;机遇;对策

  一、现阶段廉租房建设情况与制度分析

  为应对国际金融危机对我国造成的负面影响,中国政府出台了一系列拉动经济、保增长、扩内需的政策措施,其中关于廉租房建设的一系列决策尤其引人关注。党的十七大报告明确指出,要着力保障和改善民生,努力使全体人民住有所居。2008年11月,国务院出台扩大内需、促进经济增长的十条措施,其中第一条措施就提出加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。2009年12月8日结束的中央经济工作会议,再一次明确“加强廉租住房等保障性住房建设”。这些都为我国廉租房建设提供了较好的政策环境。

  但是在我国积极发展房地产市场的大环境下,廉租房建设推进还普遍存在较为缓慢的情况。全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示,在中央预算安排的重大公共投资项目中,保障性住房建设进度缓慢,截至2009年8月底仅完成投资394。9亿元,完成率为23。6%,不足四分之一。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足,可能难以完成2009年的建设计划。这种状况表明,我国地方政府用于保障住房的实际能力与社会巨大的现实需求之间还存在很大差距。笔者认为,困扰廉租房建设踟蹰不前有其深刻的制度原因。

  1。土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施

  廉租房建设一般有两个条件,一是土地,二是资金,这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言,城市用于建设的用地总量是确定的,为了降低成本,用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让,但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了,那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金,把这些资金用于投资建设,加快本地区的GDP增速,还是放弃这个利益,给老百姓无偿建房,同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言,作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束,地方政府注定会缺乏提供资金的动力,继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。

  另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比,供应越多,房价就越不可能上涨,这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外,在廉租房建设过程中,公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此,我国虽然在很多城市建立了廉租房制度,但由于城市土地资源的有限,城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道,廉租住房制度实施面临着许多困难。

  2。廉租房准入与退出机制尚未完善

  (1)廉租房准入机制尚不完善。廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列乌瑟尔的腰带条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准;申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准;申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口;申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准,我们国家现在的廉租房保障对象,约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末,将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近,廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。

  (2)廉租房退出机制尚不完善。廉租房退出机制必须进行科学的设计,以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价,这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房,也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生,在满足保障目的的同时,又不至于使廉租房成为新的牟利工具,这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方,从而影响廉租房建设的发展。

  3。保障对象覆盖率偏低,城乡一体化保障体制缺失

  根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定,廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法,最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围,无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说,最低收入家庭实际上只具有概念意义,没有明确指向,因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中,在没有其他更科学的衡量标准的情况下,城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是,廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内,这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。

  而如果将廉租住房保障范围引申开来,可以扩展到弱势群体。我国目前对社会弱势人群并没有一个权威的定义。

  如果从覆盖的范围来看,应包括城市化进程中出现的许多新的阶层,如城市务工人员(包括打工者和农民工阶层)、城市框架拉大过程中出现的失地农民、城市失业或无业人员等群体。这些阶层的出现是多种因素共同作用的结果。随着我国社会变革的逐步加快,许多不确定因素会造成这个社会边缘群体的逐步扩大,这是我国经济转型期遇到的必然问题,作为在各项保障制度中担负重要作用的廉租房保障制度,尤其要未雨绸缪,科学规划设计。

  二、现阶段实施廉租房制度的对策与建议

  1。要充分认识到廉租房建设的政治社会影响,将民心工程做实做好

  当前国家为应对国际金融危机的影响,正在大力向民生行业转移投资,尽快让投资见到效果。让投资发挥最大的效益是政府着力考虑的问题。廉租房建设正是具有大量吸纳资金、创造大量就业机会、改善人民生活、带动大批产业发展的重要作用。因此,各级政府要提高认识,践行执政为民理念,进一步强化责任意识和公共服务意识,加快从重视住房经济拉动功能向重视住房民生保障功能的转变,保护广大群众的基本权利,将廉租房建设作为“民心工程”抓实抓好。要加快建立符合科学发展观的政绩考核体系,在督促地方政府加大廉租房建设问题上,将廉租房制度的执行情况作为考核地方政府执政业绩的一项重要指标。

  2。努力争取中央资金支持,完善地方各项配套措施

  从经济学角度来看,投资开发房地产既要有需求效应拉动经济增长,又要有供给效应。若投资开发房地产不能产生有效需求效应,高价商品房不能及时卖出,会加剧存量房积压,与经济的长远良性发展预期背道而驰。而廉租房建设恰恰具有产生巨乌瑟尔的腰带大需求效应的先天优势。在我国,廉租房存在巨大的廉租房消费群体是毋庸置疑的。现阶段加强廉租房建设,加大廉租房的供给可以使其对拉动经济增长的乘数作用加大。各级政府要清楚地认识到,加大廉租房建设是现阶段扩内需、保增长的最快捷路径。目前,国家已将住房保障作为刺激和发展经济的重要手段,中央财政三年内将拿出2800亿作为保障房资金陆续投入。地方政府争取到中央这部分投入后加上地方投入和银行贷款,可以对地方固定资产投资和GDP起到明显拉动作用。而廉租房建设需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料,这也拉动建材、设备、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供。因此,各地政府要大力争取国家资金对本地廉租房建设的支持,使地方配套措施到位。

  3。加大政府主动介入力度,变需求保障为供应保障

  政府加强廉租房保障的途径简单说来有两种,即对需求方进行保障,或对供应方进行保障。对需求方进行保障就是对政府确定的廉租房保障对象发放补贴,但其有效前提应是有充沛的可租房源,否则在房源供应不足的情况下,会引发房价和租金的上涨,甚至会导致政府不得不再次调高补贴标准。因此,在当前房地产刚性需求日益加大的情况下,各地应普遍采取保障供应的政府介入方式。在对供应方进行保障供应上,主要是以实物配租为主。政府有两种方式可供选择。其一是政府直接组建保障性建设公司,以住宅生产者的身份直接从事廉租房生产,按特定的价格出租给保障对象。

  此方式能快速有效地将政府政策落实,并直接干预整个房地产市场的供需情况。在此模式下,河南省郑州市的住宅投资公司已在全国率先进行了尝试。其二是在本级乌瑟尔的腰带财政较为紧张的情况下,政府可有选择地吸纳社会资金进入廉租房建设领域。政府可制定政策为发展商提供补贴,由发展商为特殊主体提供廉租房源,政府在建设阶段和其后的经营阶段为发展商提供税收和相关规费减免,在微利的条件下倡导企业的社会责任,树立企业形象并加以宣传倡导。

  4。政府要引导社会形成正确的消费理念,稳步推进多层次保障体系建设

  政府要善于引导社会的住房消费理念,明确住房保障制度保障的是居住权而不是产权,即首要解决的是有房住的问题。因为即使在发达国家住房供应体系中,低端的供应主要还是通过租赁方式实现的。廉租房制度能够剔除有更高支付能力的家庭购买住房产权需求和追求资产升值的投资性购房需求的介入,又不对房地产市场造成冲击,可以说,它是目前最有效的住房保障模式。廉租房制度也可以通过保乌瑟尔的腰带障性房源的封闭运行和重复循环利用,提高政府住房保障投入的利用效率。因此,对于有购房需求而一时还没有支付能力的家庭,政府应当鼓励其先租后买,量力而行。同时,政府还要综合运用经济适用房、住房公积金、双限房、周转公寓等多种保障措施,建立行之有效的住房保障体系。

  5。逐步扩大廉租房保障范围

  随着国家民生政策的不断深入,廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员,政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。解决这些弱势群体的居住困难,需要多方努力。既要创造较多的就业机会,又要解决其生存环境问题,因此,廉租房保障体系的设计要适当超前,逐渐扩大廉租房政策的覆盖面,逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。

  6。抓紧制定廉租房制度的法律法规并完善配套机制

  任何一个制度设计,都是要取得最后效果与设计目标的高度统一。因此,可持续的住房保障体系,既要依据现实,又要着眼于未来。各地要抓紧制定相应配套措施,如廉租房管理机构的建立完善,建立公平科学的准入制度、轮换制度,廉租房资金的监管与使用,廉租房源的确定,政策宣传与监督管理等等。在这些制度中尤其应注意的是,廉租房制度建设应尽力避免经济适用房的负面影响。要制定符合本地实际的廉租房保障对象标准,包括合理划分最低生活保障线,入户调查与统计,保障对象的甄别与公示;要坚决防止政策执行中的偏差,从而避免廉租房成为权力寻租的工具,造成新的不公平,同时避免出现整个社会保障体系中很容易出现的“道德风险”。

  以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。只有坚持以政府为主导,协调各方,建立起完善的社会住房保障体系,才能使不同层次收入的居民都能享受到社会经济发展的成果,并推动社会和谐、稳定发展。各级政府应该把积极推行廉租住房制度当做一项民心工程来抓,想方设法筹集资金,最大限度地多建设廉租住房,并逐步扩大廉租住房的覆盖面,最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为廉租房所覆盖,提高人民的生活水平,提高国民的幸福指数。这是政府的职责所在。

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